房地产:楼市的调控应该厘清目标体系

　　已经接近3月底，目前只有广东出台了落实“国五条”细则，但是对于公众为关注的二手房20%交易所得税，广东版细则并未进一步细化。看来对于如何把握新政的执行力度和口径，地方政府还要经过一番观望。

　　本轮房地产调控中，地方政府的态度始终值得玩味，既有频频试探中央调控底线的小动作，又有落实调控细则时的“难产”与踌躇。这显然缘于短期目标与长远目标的矛盾。短期内，地方政府会倾向于把房地产作为拉动经济增长和获取土地财政的渠道;长期来看，地方的调控举措不能仅限于落实政策，更重要的是反思和处理好当地房地产市场与经济社会发展的关系，能够给百姓带来长远福祉。

　　因而，不少业界专家呼吁，房地产调控应当总结和确立合理的目标体系，然后从目标体系来确定调控的举措，强化地方对调控重要性的认识，从而保证调控的执行力进而保证调控效果。也就是说，必须在地方政府的思想意识上有所触动，增强其调控主动性。首先，住房资源分配不均，已成为经济运行中的一大弊端，从这点来说调控的重要性毋庸讳言。近期许多大中城市房价又出现了飙升，身处一线城市的刚需们切身感受到，去年以来房价又有了不小的涨幅。其次，被视为大的系统性风险的房地产市场如果出现“硬着陆”，对经济稳定的冲击是巨大的。

　　在地区经济层面，虽然城镇化加速仍然会创造出很大的住房需求，房地产发展拉动经济增长成效明显，但是如果房地产泡沫过大，透支了未来的购买力和发展潜力，反而会带来很大的后遗症。这从目前辽宁营口等三四线城市出现的住房滞销现象中可见一斑。过去几年，在温州、鄂尔多斯等民间资金充裕的地区，民间借贷危机与房地产泡沫破裂交织在一起，对地区经济也造成了一定程度的冲击。

　　在房价已成为公众关注的经济社会热点和突出矛盾的背景下，只有在政绩考核中加大房地产调控的比重，才能使地方的调控目标与中央保持一致，才不会造成地方政府千方百计与中央调控博弈。地方政府才有主动调控的积极性，而不是被动地跟着中央的政策走。

　　在“国五条”中，完善稳定房价工作责任制被置于首位，提出要建立健全稳定房价工作的考核问责制度。事实上，虽然调控问责机制已经“剑悬”多年，但真正打下来的板子却很少。表面上看，落实目标责任制和督查机制，虽然有加强行政干预之嫌，但房地产泡沫积累正是因为市场失去了自我调整的节奏，导致不合理需求泛滥。这轮调控走的是市场与行政手段并用之路。采用“行政之手”调控并非直接干预市场、干预价格，而是在于对制度框架的重塑。地方政府不能头痛医头、脚痛医脚，而应根据当地市场状况，加强调控整体制度框架建设，梳理从土地出让、开发到住房销售、分配各个环节的调控举措，并根据市场变化及时修正。同时应当堵住新的漏洞，让投机者无机可乘，堵住“房姐”、“房妹”等寻租的空间。

　　那么，什么指标应当作为评价和考核地方调控效果的标准呢?当前的做法是把房价的涨跌作为调控目标，但实际上，房价大幅波动时的市场并不稳定。比如说房价下跌时，往往成交低迷，刚性需求在积攒中，很可能引发新的上涨周期。如果楼市的运行机制不彻底转型，那么房价的暂时性下跌并不可持续。在不少城市的调控中，也曾经出现过“限涨令”、“限利令”这样的对价格直接管制的举措，但是因可操作性不强而带来了执行难题。

　　因此，调控还得从供求关系这一根本症结入手。这实际上给地方政府很大的操作空间。当房价上涨让大多数刚性需求承受不起时，就要考虑改善供求关系。比如说用限购调控需求，考虑是从第二套开始限购还是从第三套开始限购;在供给上，督促开发商加快建设进度，打击捂盘惜售。现实来看，要改变住房资源分配不均的现状，还必须在存量房上“动刀子”，也就是要激活二手房市场，逼出大量闲置的空置房。因为未来城市的供地量和住宅建设量是可以预测的，不可能无限放大，相反，大量既不出租又不出售的空置房，在某种意义上造成了资源浪费。这显然需要适时推广房产税改革试点，增加持有环节成本。

　　有专家指出，只有做到调控有目标，落实有监督，自上而下形成共识，大胆探索运用市场化调控手段，房地产调控效果才能得到巩固。