刚需真的能扛的住楼市“七伤拳”吗？

2014年10月25日 17:35 小编：蔡蔡 |0 点击：1484

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这年头，刚需想买房真是各种不容易，各种惹不起。
开发商你惹不起，验资搭售、精装拆分；
银行你惹不起，房贷优惠，说没就没；
政策你更惹不起，国五条的20%个税终还是刚需买单。
江湖险恶，刚需在购房时遭到楼市“七伤拳”打击，招招来势凶狠，刚需扛的住吗？

伤：开盘日光想买买不到

受伤群体：没路子找不到关系的购房者
购房者抢房子，买方市场变卖方市场，开发商也变得越来越牛气。给开发商送礼才买到房、置业顾问劝客户别来买房等等楼市怪相频出。就在国庆假期前夕，一购房者看中了某地一楼盘，考虑到开发商知名度不如央企，以为能轻松买到心仪的房子。没想到去售楼处打听了下，置业顾问直接泼来一头冷水，“您找关系了吗？我们在售房源不多，没关系根本买不上。”无独有偶，某楼盘的置业顾问直接表示，如果关系不够硬，无法保证买到合适的房子。楼市之火热，连一般开发商的项目都要凭关系说话，不能不让人感叹。

第二伤：精装拆分首付难凑齐

受伤群体：家底不厚的购房者
媒体报道称，部分开发商为了规避“政府指导价”而使楼盘获得预售证，就把原本一份的住宅合同分为毛坯房与装修两部分合同，采用“双合同”卖楼，从而把超出指导价格的部分房价转移到装修费用上。也就是说房价的实际涨幅要比纸面上统计的数据高。

第三伤：高额税费转嫁没商量

受伤群体：二手房购房者
“一套三居770万元，税费一周之内就多了50万元。”近一直在看二手房的某女士上周末看房时发现，自己原计划准备的首付仅一周时间就不够用了。中介告诉她，7月1日起，二手房的过户指导价全面上调，而她要购买的小区在这次上调后，低过户指导价翻了一番。
目前二手房交易中纳税的依据，基本都是政府设定的各区域低过户指导价，因此区域指导价的调整，直接影响着二手房的交易成本。

第四伤：房贷优惠说没他就没

受伤群体：申请商贷的购房者
近日，北京、广州等地纷纷传出银行“闹钱荒”的消息，许多银行上浮房贷利率，有的则以“额度用尽”为由暂停房贷业务。“金九银十”遭遇“房贷荒”，让许多“刚需”族叫苦不迭。
不仅是一、二线城市，年末“钱荒”也波及到金华楼市。记者走访多家银行发现，近各银行在房贷上普遍“吝啬”许多。首套房贷款利率优惠难觅踪影，有的则以“额度不足”为由将房贷业务限制在少量合作楼盘；在二套房贷款上，有股份制银行还将利率上浮到了20%。另外，房贷的审批流程也出现不同程度延长，放款时间更是不能保证。

第五伤：公积金钱荒刚需很心慌

受伤群体：申请公积金贷款的购房者
近日有媒体报道，由于全国各大城市楼市成交量不断攀升，住房贷款和公积金贷款也呈快速增长状态，杭州、广州、青岛、上海等地频现公积金贷款难，多个城市公积金出现缓贷甚至断贷现象。一度巨额“沉睡”的公积金，竟也闹起“钱荒”。
住房公积金“钱荒”，只是一个表面现象。在这个现象背后隐藏着一种无奈，甚至是无助的恐慌。住房公积金贷款的申请者是谁？在目前的调控政策下，其申请者大多都是首次购房者，也就是刚需购房群体。可以说，一些城市出现公积金“钱荒”，是购房刚需持续旺盛和刚需群体出现恐慌性购房两种效应叠加的结果。持续上涨的房价严重伤害了刚需群体的利益，公积金“钱荒”造成贷款难，又再次伤害了这一群体的利益，让他们不得不付出更多的购房成本。

第六伤：房价高企楼盘选择少

受伤群体：缺乏经济基础的首次置业者
在土地市场和供需关系的双双推动下，房价持续冲高。房价高端化趋势进一步加剧，而房子距离刚需似乎越来越远。
在新房价格上涨的同时，豪宅项目的市场份额也在进一步扩大。这一现象带来的直接影响是刚需供应受到挤压。
面对被严重挤压的刚需市场，引起众多业内专家焦虑：长此以往，刚需该如何立足？虽然作为企业，跟着市场走无可厚非，但是作为社会主体，房地产企业是否应当承担起一定的社会责任？

第七伤：换房艰难难于上青天

受伤群体：改善型刚需
由小换大、由差换好一直是多年来很多的置业者、换房轨迹，符合居住者经济实力、居住需求的自然增长，也日愈演变成和首次置业同样重要的“新刚需”，但在新国五条细则出台后，改善型购房需求受到政策的严重“误伤”。
调控后，市场以自主性购房为主，如果盲目提高首付比例和利率，将对合理的自住购房者带来打击，也将为改善型购房者带来严重挫伤，这与鼓励改善这一趋势相矛盾。另外，中小户型的购房者改善住宅时需出售现有房屋，如果无法得到银行贷款的有力支持，会减少需求和供应。另外，无论担保公司还是民间借贷公司，如果首付提升到七成八成以上，会导致民间资金拆借，反而控制不住房价上涨。”