关于房贷 一个银行不敢说的真相！

           最近，关于房贷利率、额度的咨询不断，银行迟迟不放款，有的给出的理由是额度紧张，那么，贷款额度到底由哪些因素决定？

　　  房贷额度主要由房贷首付、借款人还款能力、征信、二手房房龄等因素决定。

　　  1、买房贷款首付比例

　　  银行贷款额度，较先受到首付比例的影响，一般不能超过房价总额减去首付额度之差。

       举个例子：房子总价100万，首付30%，则根据首付计算出的贷款较高额度=100-100X30%=70万元

       首付比例会随着楼市政策变化，银行之间的要求也会有差异。

　　  2、房屋评估价格

　　  正如上面所说公式，贷款额度也受到房屋总价的影响，这里的总价指的就是评估价格，评估价格越高，贷款额度越高，通常房屋评估工作会由银行指定的专业机构做。

      3、借款人还款能力

　　  对于购房人的要求方面，就是月收入，能体现一个人的还款能力，计算公式是月收入=房贷月供X2。月收入是以家庭为单位的，在因为月收入不达标影响到贷款额度情况下，已婚人士可以将夫妻二人收入加起来算，单身人士，可以尝试接力贷，接力贷的意思是，比如你的收入不达标，但是你的父亲或者母亲还没退休，你可以作为房屋所有权人，与父（母）作为共同借款人申请房贷，银行会根据二人收入之和作为基础计算月供，从而增加贷款额度。但是并不是所有银行都支持接力贷的业务，具体还要咨询贷款银行。

      4、借款人征信

　　  说完月收入，就要说贷款人的个人征信了，银行要求的宽松程度不同，如果因为信用不良被降低贷款额度，可以试试其他要求宽松的贷款银行。

　　楼盘备案进度影响放款速度

　　  对于一些因为“额度不足”，没法放款的情况，小编觉得可以具体问题具体分析一下，比如如果购房合同、贷款合同都已经签了，材料也交了上去，在申请房贷的人比较多的情况下，银行除了要根据以上几个因素确定贷款额度外，还得根据自己本年度、本季度、本月度的计划额度情况做额度分配，银行也是要盈利的，当然会择优选择贷款申请人，中间审核出现问题，都会影响到贷款额度。

　　  如果是银行已经出具了批贷函，意味着前期的审核都通过了，就等着放款，如果被告知额度不足，应该指的是暂时额度不足，并不是贷款失败，少有能做的就是等待放款。

　　  不过有时候银行不放款，未必是银行的原因，有的开发商因为资金周转问题，新楼盘迟迟没有备案，导致后续银行没法跟进，碍于跟楼盘合作的关系，购房人问起银行的话也只是说额度不够，或者其他一些无关紧要的原因，买房人无奈只好在焦急和不安中等待。

　　  已经越来越接近年底，无论是买房人还是银行都处在博弈的状态，所以买房还是要趁早，该出手时就要果断出手。

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