新型城镇化不动产登记 2014房地产“新政”解读

       受宏观经济不景气和房地产市场自身调整的双重影响，2014年，楼市走得很艰难。不过还好，从3月起，尤其是下半年以来，相关部门出台了一系列刺激政策，或多或少地提振了楼市。对于许多因新政得圆买房梦的购房者以及因新政而摆脱困境的开发商来说，这些新政很“出色”。
 

　 　双向调控

　　 热词来源：3月4日，两会召开，面对记者有关房价问题的提问，全国政协委员、住建部副部长齐骥透露了房地产市场“双向调控”的政策信号。一时间，“双向调控”成为一个“四字谜”，引发业界热烈讨论。
 

　　新政解读：对于“双向调控”的具体思路，各方人士给出了多种解读，但大致不外乎三个方面的内容：其一，2014年楼市调控政策将呈现出“差别化”的特征，热点城市的投资投机需求将继续被抑制，非热点城市的调控则会相对放松;其二，继续强调保障房工作，强化共有产权房在保障房领域的市场地位，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧;其三，在长效调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段仍会并存，但前者将会日益弱化，后两种手段会逐渐突出。
 

　　综观2014年的楼市调控政策，“双向调控”确实起到了提纲挈领的作用。在这个基本思路的指导下，2014年的中国楼市逐渐进入“新常态”。
 

　　新型城镇化
 

　　热词来源：3月末，国务院发布《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》。规划提出，未来，我国将推进以人为核心的城镇化，并提出到2020年，常住人口城镇化率达到60%左右、城镇化格局更加优化、城市发展模式科学合理等具体目标。
 

　　新政解读：住建部政策研究中心主任秦虹曾经分析认为，《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》可能会给房地产业带来3个新变化：其一，房地产市场将会出现分化，从过去的总体上涨到未来有的地方上涨，有的地方平衡，有的地方可能出现一段时间内的低迷甚至是负增长;其二，新房市场的增速将会下降，二手房市场的需求将会增加;其三，商务办公、产业地产、旅游休闲、度假、养生、养老等非传统房地产，将面临新的发展机遇。有鉴于此，她大胆预测，新规划将会带来60%的新增住房需求。
 

　　应该说，秦主任的分析很有道理，但预测能否实现还要打上一个问号。因为农业转移人口能否在城市买得起房是个问题，农业转移人口能给哪些城市带来住房需求也还有待观察。不过，新型城镇化对楼市来说是个巨大的利好，那是一定的。
 

　　房企再融资解冻
 

　　热词来源：3月初至28日，绿地集团、中茵股份(行情,问诊)、天保基建(行情,问诊)等多房地产企业的股票再融资申请获得通过，冰封四年的房企再融资宣告解冻。
 

　　新政解读：房企再融资瓶颈被突破，将直接优化企业的资产负债结构，降低整体融资成本，提升房企盈利能力。不过，多位房地产业内人士直言，整体而言，优先股、再融资等政策的试行主要集中在优质企业，大部分中小地产尚难很快实现。长远来看，房企再融资仍将是结构性开闸，这意味着行业分化将进一步加大。
 

　　不动产登记
 

　　热词来源：今年5月，国土部正式挂牌成立不动产登记局，不动产登记工作整合归一，此后各项工作进展迅速。6月，不动产登记信息平台建设的研究和设计工作正式启动;8月15日，国务院法制办公布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》……目前，各个省份的不动产统一登记工作已在密集展开。近日更有消息称，不动产登记条例正式发布已进入倒计时，很可能于年内出台，并于2015年3月1日起施行。
 

　　新政解读：不动产登记制度的推进，等于给不动产上了户口，有利于对不动产目前的存量和潜在供应有清晰把握。但是，不动产登记制度并不直接瞄准房地产市场调控，更不能简单地理解为房屋登记。新的不动产登记制度只是在信息系统方面的整合，不涉及房地产市场整体供求，即使登记会引起少数抛房现象，也不会撼动当前市场基本面。



　　限购取消
 

　　热词来源：5月23日，有消息称，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。这意味着除四大一线城市之外的40多个限购城市，有可能全面松绑限购政策。
 

　　新政解读：事实上，早在2014年年初，就有个别城市悄悄放开限购了。待到5月官方消息出台之后，加入取消限购大军的城市更是络绎不绝。到了9月底，除北上广深以外，几乎所有曾经限购的城市，都已经取消限购了。大连限购政策的全面取消始于9月3日。当日，大连市房屋交易所撤销了办理购房资格证的窗口，意味着此后无论购买一手房或是二手房，都不再需要开购房资格证。
 

　　限购政策曾经挡住了不少购房者的脚步，但当这个政策取消的时候，却没能重燃大家的购房热情，市场依旧不愠不火。究其原因，主要还是因为市场变了，房子的投资价值小了。
 

　　限贷松绑
 

　　热词来源：9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松了与自住需求密切相关的房贷政策。其中的细则内容主要包括以下几点：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。多套房在非限购城市结清贷款也可以发放贷款;增强金融机构个人住房贷款投放能力;继续支持房地产开发企业的合理融资需求。
 

　　新政解读：此次央行新政的主要受益对象为改善型需求，他们恰好是之前被政策抑制的意愿购房人群。因此，曾有业内人士预测，这一政策起码可以增加30%的可购房人群，对楼市的松绑效果相当于限购松绑影响的5倍以上。
 

　　后来的事实证明，30%增量的预测有点过于乐观。之所以效果打折，一是因为低7折的利率实际落不到实处，二是因为当前楼市已经发生根本性变化，多数住房已经失去投资价值。不过，“930新政”仍不失为2014年各种松绑政策中影响大的一个，对市场信心的恢复和成交量的提升都起到了不可忽视的作用。
 

　　公积金新政

　　热词来源：10月9日，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(以下简称《通知》)，通知要求各地降低公积金门槛，包括取消数项收费，只要连缴6个月就能申请贷款，实行异地互认等，而重要的是表态支持二次使用公积金。
 

　　10月26日，大连住房公积金管理中心也向社会公开征求意见，拟调整个人住房公积金贷款相关政策，调整范围包括职工缴存期限、贷款期限、贷款额度限制条件等。其中，缴存期限拟由9个月缩短为6个月，贷款期限拟延长5年，实际可享受的公积金贷款额度拟调整为不得超过申请贷款时公积金账户余额的15倍。
 

　　新政解读：公积金新政对职场新人、刚需购房者来说无疑是一个利好，公积金贷款缴存时间限制的缩短能对这一部分需求起到一定的刺激作用，引导原本资金不足的购房者成为新的购买力。不过，总体来看，公积金贷款新政给楼市带来的影响不如商业贷款新政的大，因为其覆盖范围有限。
 

　　降息

　　热词来源：11月21日晚间，中国人民银行宣布：自2014年11月22日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍;其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。
 

　　新政解读：降低房贷利息，无论是对购房者还是对开发商，都是实打实的利好消息。对购房者来说，此次降息相当于给房贷打了9.4折的优惠，优惠力度可观。对开发商来说，降息也降低了融资成本，可以缓解其资金链紧张的局面。因此，业内人士普遍认为，此次降息是继“930房贷新政”后，进一步刺激住房消费的又一大利好。从政策发布后的一个多月来看，不少购房者因此打消了观望情绪，楼市的确有所升温。当然，和其他刺激政策一样，降息只能帮助楼市释放部分先前被压抑了的需求，而不大可能从根本上改变当前楼市不愠不火的局面。
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