吴庆:房地产的未来的趋势跟限购限贷没太大关系

2014年09月30日 09:56 小编： |0 点击：1506

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房价应该由市场来解决,而不是管制。现在的房价下跌跟房地产调控没有什么关系,现在房价下跌期间是取消限购、限贷的一个好时机。北京房价不跌只有两种可能,一是工资大幅上涨,另外是大幅的通货膨胀。未来房地产在国民经济当中所占比重会有所下降,出口和基础设施仍有增长潜力,但还要加上创新,中国还可以多一些马云。

　　“青年经济学人”

　　吴庆

　　1969年生,经济学博士、金融学硕士、工学学士,曾师从经济学家吴敬琏。现任国务院发展研究中心研究员,金融研究所银行研究室副主任。当前研究领域:经济增长模式转变、经济体制改革、宏观经济预测、金融创新、互联网金融等。著有《见证通胀:动荡世界中的中国利益》等。

　　未来房价关键看城镇化

　　新京报:近有消息称央行和四大行有意放松首套房的认定标准,你怎么看?

　　吴庆:本来就应该取消,限购、限贷本来就是不对的,现在房价下跌期间是一个取消的好时机。

　　新京报:为什么现在是好时机?

　　吴庆:在房价下跌的时候,我们出台这些政策的话,对市场的负面冲击会比较小。

　　新京报:放松限购、限贷之后,房价会不会大幅反弹?

　　吴庆:我不认为现在的房价下跌跟房地产调控有什么关系。我们的房地产调控越调越高,其实根本不应该这么调。简单的调控,就是增加供给就行了。后房价见顶还是供给增加造成的。

　　新京报:有观点认为,因为限购、限贷没有买房的人,可能就会再度入市,需求多了推高房价。

　　吴庆:房价就应该由市场来解决,而不是管制。尽管没有直接管制价格,但是管制了一部分人的需求,这是不合理的。市场调节关键的办法就是调整供求,房地产是容易调整的市场。

　　新京报:你觉得这一波房价下跌还会持续多久?

　　吴庆:房地产的未来的趋势,跟限购、限贷没太大关系。中国经济如果未来还有10年以上的增长空间的话,房价肯定会波动,但是波动也不会波动到哪里去。就像美国经济一样,现在美国经济复苏了,它的房地产不成问题。假如说美国没有这一次经济复苏,那它的房地产就会彻底不可收拾。

　　新京报:就是说房价主要还是跟宏观经济的大势走?

　　吴庆:目前在许多城市的房地产市场上,已经出现了泡沫。泡沫有两类,一类是价格泡沫,另一类是数量泡沫。

　　价格泡沫谈的很多,房价高了,大家讨论房价会不会跌。这个世界上没有只涨不跌的价格,涨得太高了,一定会跌下来,这个情况会发生。真实的房价需要扣除通货膨胀的因素。北京房价不跌只有两种可能,一是工资大幅上涨,另外是大幅的通货膨胀。

　　还有另一类泡沫,数量泡沫。在三四线城市,房价未必很高,但是房子数量已经太多。未来这个市场上的存量需要花很长时间去消化。在彻底消化完这些存量之前,大量的资金会被占用,新的继续开发的机会也不再有。

　　新京报:你觉得泡沫什么时候会破裂?

　　吴庆:这两类泡沫之间有可能呈现此消彼长的关系。北京的房地产市场供求关系,很大程度上取决于有没有足够的需求支持,这些需求一部分来源于外来人口的流入。而三四线城市人口流出若持续加大,当地楼市泡沫将加剧。所以,城镇化将成为影响未来房地产市场的关键因素。

　　没有必要大幅降息

　　新京报:过去房地产是中国经济的一个支柱,特别是对各地政府,房地产泡沫的逐步破裂,各地政府是否能够承受得了?

　　吴庆:房地产萎靡个受牵连的就是地方政府的财政状况。过去很长时间,土地财政的收入占地方政府收入比重很高,而未来这个收入一定会降低,它对地方财政的负面影响一定会表现出来,有的地方政府的财政收入已经遇到一些困难。

　　另一个就是对金融领域也会有直接影响。在过去几年里,按照监管机构的要求,商业银行已经收缩了对房地产开发的资金支持,但是有相当多房地产开发企业的资金需求,通过影子银行等渠道得到了满足。其实风险还是那么多,只是从银行的表内移到了表外或者移到了别的金融机构。未来风险暴露的时候,不仅要担心银行受到的伤害,也要考虑整个金融体系受到的影响。

　　新京报:未来坏的情况会怎样?

　　吴庆:坏的情况也不会超过2008年美国那种状况,就是2008年在美国发生的那种次贷危机导致整个金融界的危机,在中国发生的概率非常小的,基本不可能。

　　我们会遇到一些困难,但是这些困难都是有办法去应对的。有一些办法是用来缓解这种问题,让这个问题变得小一点,也有终托底的办法,而且有这种托底的渠道,我们现在正在开通。比如说近市场上有传言,人民银行给五家大的银行,分别每一家发放了一千亿的流动性。现在不好说这件事情是真是假,但是可以肯定的是人民银行现在已经建立了这样的通道,可以在需要的时候,给金融机构非常迅速地伸出援助之手。

　　新京报:刚才提到的央行释放5000亿的做法,目前争议也很大,这是不是政策放松的表现?

　　吴庆:首先我挺怀疑这个事情的真实性。即便是真的,比如说季末有大量的流动性会被锁定,如果考虑这种情况,短期释放一些流动性,这个也无可厚非,这并不意味着大规模地放水。

　　新京报:微刺激跟大规模放水如何拿捏其中的度?

　　吴庆:我认为央行不应该大规模地放水,但市场资金利率的稳定很重要。比如季末市场利率高的时候,央行就应该出手调节市场利率。但我认为大幅降息这样的手段是没有必要的。

　　中国还可以多一些马云

　　新京报:国内现实的情况是,经济对房地产这个产业的依赖度太高了。现在各地政府急于救房市就表明,依然没有走出房地产支柱的经济发展模式。

　　吴庆:房地产曾经是中国的支柱产业,未来房地产仍然还将是一个非常重要的产业,但是它的地位不像过去那么重要了。房地产在国民经济当中所占的比重会有所下降,中国经济有很多新的经济增长点。未来出口和基础设施仍有增长潜力,但还要加上创新,中国还可以多一些马云。我不认为马云就真的是取得了完美的成功,他不过就是走得靠前一点而已,中国的企业家需要继续努力。

　　新京报:你说的创新、转型升级目前还没有迅速地发展起来,成为经济增长的一个点。

　　吴庆:没有必要一下达到,只要走上那条路就可以了。转型升级一直在发生,只是这个速度很慢,需要加快一些。从国家统计局公布的数字看,中国经济转型正在发生。

　　8月份,用火车运输的货物同比下降了19%,用飞机运输的货物同比增长了8%,说明进出口运输的东西更加值钱了。再到商场中去看一看,以前强项是服装、鞋帽、玩具和塑料制品,现在这些低端、廉价的产品已经开始转移到周边国家生产了。我们有了更好的选择,出口增长快的是机电产品。再到国外商场去看一看,他们厨房中的用品、电子类产品很多是中国制造的。所以,中国经济正在转型,我们要生产更有价值的东西。

　　新京报:怎样能加快这个转型升级以及创新的速度?

　　吴庆:中国的经济政策要做的事情就是促进转型升级,让转型和升级来得更快一些,走得更远一些。中国政府要更少花钱去做基础设施的投资,主要的政府财力会用在改变基础、体制、建立保障制度。对于促进经济转型方面,政府要做哪些事情?在经济学家眼中,方法很简单:只要做好“降低交易费用”和“明晰产权”,就能让经济发展。

　　新京报:能否具体讲一讲如何降低交易费用和明晰产权?

　　吴庆:在“降低交易费用”上,个就是电子商务,还有现在热门的互联网金融。互联网技术的出现大大降低了交易费用,这是世界经济进入下一轮复苏的重要推力。同时中国大力推动“简政放权”,减少政府的行政审批,也是降低交易费用。

　　在产权保护领域,我们也有两件重大的事情是可以采取行动的,一个是农村土地问题。目前土地产权是不完整的,期限短而且不能交易,导致资本无法和土地结合,进一步导致我们的农业生产相对落后。

　　我认为,中国农业即将进入一个转折点,之前是靠数量的增长来创造价值,未来是靠质量的增长来创造价值。中国人已经从基本的温饱要求变为吃得更安全、更好,相当多人愿意花更多的钱来改善饮食。因此农业的增长空间可以翻几番,增长速度的潜力超过两位数。

　　另一个产权保护的领域是指知识产权。世界经济未来的增长是靠创新,信息技术降低了交易费用,创业的门槛变得很低,未来会有甚至30%的人选择创业。在这个需要创新的年代,不是靠体力来创造价值,而是需要新的思维方式、新的思想、新的模式,特别是商业模式的创新。但不保护知识产权的结果就是,谁都不愿意去创新,因为你创新的投入得不到回报。

　　今年就业会超额完成任务

　　新京报:创新和升级转型还相对较慢,房地产形势也不容乐观,8月份的系列经济数据也并不理想,你对目前宏观经济怎么看?

　　吴庆:今年的宏观经济政策的逻辑是“保增长为了保就业,保就业为了保稳定”。现在看来,2014年的经济情况和我们2013年时猜测的有所不同,重大的差别是经济增长没有达到预期,但就业指标超前完成。

　　新京报:为什么会出现这样的情况?

　　吴庆:之所以会出现这样的差距,是因为国际经济的相互影响。在世界经济体系中,我们不能只看自己,还要看和我们关系密切的重要经济体,其中重要的就是美国。

　　美国经济增长创造的就业,在这个全球化的时代会给全世界带来好处。中国作为重要的制造业大国,我们能够分得相当的比例,尤其是劳动密集型企业。

　　比如一个iPhone手机,经济学家对iPhone5做过专门研究,价值6000元人民币的手机,我们只能分到1%-3%的价值,但其创造出的就业岗位,相当部分落到了中国大陆,这是一个有代表性的案例。

　　今年我们经济增长要达到7.5%的目标有难度,但是我们今年的就业目标,很快能超额完成。

　　新京报:7.5%的目标有难度,那你认为能达到多少?长期来看又如何?

　　吴庆:我有两个判断,一个从中长期看,9%、10%已经永远结束了。短期内我们经济增速在7%左右。

　　我们有两个判断,一个是中长期模型得出的结论,中国高增长的时代已经结束了,以前我们的常态是10%左右,但未来,在新常态到来后,两位数的增长已经成为历史了。第二个就是短期预测得出的结论,合理的增长速度在7%左右。以后我们的增长速度大概在6%左右,经济增速会出现一个台阶式的稳步下降。现在的经济增长速度还在下行,并且还没看到转折点。

　　新京报:可能会在什么时候出现这个转折点呢?

　　吴庆:我的看法,就是在重大的改革措施出台的时候,转折点就出现了。所谓重大的改革措施就是像土地制度的改革,或者是知识产权保护,或者说我们金融体制里头的重大的改革发生。下一步在金融领域还有两件事要迈出步伐。件事是“监管体制的改革”,第二件事是“国有企业的改制”,这两件事情启动,金融改革才完整。

　　■ 人物

　　25岁才立志向学的“工人”

　　1990年,从大连理工大学化工学院毕业后,吴庆回到了家乡四川的一家工厂工作。22岁那年当上了车间主任。但他在三年之后,放弃了那份工作脱产读研究生。

　　“那个工作感到后来真是太简单了,每天的工作10分钟就干完了。剩下大把大把的时间闲着。我那时年富力强,总想做点什么。”吴庆说道。

　　在那段“闲暇”时光,吴庆漫无目的地阅读各类书籍,其中一本《货币银行学》引起了他的兴趣。1994年,25岁的吴庆辞职赴西南财经大学攻读货币银行学专业,开始了他的学术生涯。毕业之后到国家发展研究中心工作,之后又在中国社会科学院攻读了博士学位,还曾在英国曼彻斯特大学做访问学者。

　　吴庆自称:25岁才立志向学,35岁才走上正确的道路,45岁才爬到一定高度。