过半城市限购已松绑 贷款难仍是买房拦路虎

        7月份堪称楼市“限购解禁月”,包括济南、海口、杭州、苏州、徐州等十多个城市松绑了限购政策。在46个限购城市中,已经有24个城市对限购政策进行了微调,占此前执行限购政策城市比例的一半多。此外,有传闻称石家庄也将在8月1日对限购政策进行调整。不过,尽管越来越多的城市调整限购政策,但银行个人房贷额度依然吃紧,这在很大程度上将抵消松绑限购的效果。
 

　　大户型不再限购成一大特色
 

　　限购城市接二连三解除限购,对于不断涌现解除限购的城市,易居房地产研究院副院长丁祖昱评论表示:“每周都有两三个城市限购放松或取消,此时不调更待何时。”
 

　　值得注意的是,此轮限购放松,不少城市都选择“定向”解除限购,大户型不再限购成为一大特色,这也许与此前大户型滞销严重有直接关系。例如,从 7月19日起,苏州全市已取消对90平方米以上住房的限购政策,本地人及外地人都可直接在苏州购买90平方米以上的房屋。但是90平方米以下的房屋仍继续执行原有的限购政策。
 

　　与苏州政策较为相似的还有武汉限购政策的调整。自7月19日起,武汉140平方米以上的住房(包括新建商品房和二手房)不再纳入限购范围。至此,苏州、武汉两地限购政策开始走向“差别化”执行。
 

　　总体来看,近期各地限购政策开始出现定向宽松的措施,其中,4个城市中高端住宅首先取消限购成为这些城市限购政策调整的一个比较重要的特征。
 

　　限购放开各城市成交走势迥异
 

　　据媒体报道,取消限购后,济南7月前20天的成交量比6月同期暴涨188.1%。但此后该市的楼市成交逐渐回复正常水平。另外,成都7月16日限购取消之后成交量也出现大幅上涨,据成都市房管局备案数据显示,7月16日,限购松绑当天,成都主城区住宅成交量为188套,而7月17日,成都主城区住宅成交量达到519套,涨幅近两倍。
 

　　易居房地产研究院副院长丁祖昱认为,限购取消后,成交量上升是正常的,但是要仔细分析上升的原因,是之前已签约但因限购原因不能登记备案的房源,还是真正的销售。
 

　　事实上,并不是所有的城市都能从限购中获益。据中国指数研究院数据显示,部分城市如南昌、厦门、武汉、长春、苏州、杭州等取消限购时间尚短,从近两个月的周成交走势来看放松限购后市场成交与前期基本持平甚至略有下滑。
 

　　作为全国个正式发文解除限购的城市,呼和浩特取消限购的当周(6月23日-29日)住宅成交套数为276套,与前一周(6月16日-22 日)287套的成交量基本持平,限购放开后的三周内成交量和成交金额均有所上升,但同时成交均价快速下滑,取消限购并没有成为楼市趋好的决定因素。
 

　　业内观点
 

　　银行房贷紧缩打击买家入市积极性
 

　　在不少业内人士看来,在银行收紧房贷的形势下,限购的解除难以让市场成交快速复苏,其效果有限。
 

　　据悉,目前银行对于个人房贷业务依然“不积极”,不少城市出现买房却无法贷款的尴尬现象。这在很大程度上打击了取消限购后买家的入市积极性和购房能力。
 

　　近期,农行上海分行宣布对上海地区200万元(含)以上个人住房商业贷款(剔除了公积金)可执行基准利率9.5折的优惠,200万元以下按基准利率执行。但商贷200万元以上的首套住房,可能是针对中高端客户的需求,而不是满足楼市的刚性需求,因此,农行房贷出现松口对上海楼市的影响不会太大。除此以外,全国重点城市亦并未见到房贷明显松动迹象。
 

　　同策咨询研究总监张宏伟就认为,从短期内来看,尽管今年4月份以后限购等调控政策出现定向宽松,部分城市也开始出台相关“救市”措施,但这反而助长了开发企业博弈市场的决心,一定程度上也不利于市场成交量的上扬。受银行信贷持续紧缩等因素影响,限购等政策松动对于市场成交量反弹的作用有限,甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。