2014楼市调控:大城市被严控　三四线露曙光

     对于许多大城市的购房者而言，2013是疯狂的一年，无论心情还是价格，都经历了过山车般的刺激。进入2014，房市调控将是何种表情？

　　不少专家对此表示，行政性调控将进一步淡化，但一二线城市仍将被严控，三四线城市则可能因城镇化的机遇而迎来机会曙光。

　　2013年上半年是高压调控的时期。2013年2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作提出“国五条”。紧接着，2013年2月26日又公布了二手房的个调税由交易总额的1%-2%，从严按差额的20%征收的相关政策。

　　随后地方版“国五条”纷纷落地。但在如此高压的调控之下，多城房价不但没有下调，反而疯狂上蹿。例如，根据链家地产数据统计，2013年上半年北京二手住宅成交均价为27089元/平方米，同比上涨24.7%。

　　在这样的情形下，宏观调控政策终于开始出现思路调整的迹象，一刀切式的强硬行政打压的趋势减弱，因地制宜理性调控的趋势渐强。

　　与前两年中央经济工作会议针对房地产市场“坚持调控不动摇”的表述不同，2013年的表述表现出难得的理性，“努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。”

　　对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进向《中国产经新闻》记者表示，新一届政府在房地产调控上已经出现思路和方法上的重大调整，原来全国统一部署的一刀切政策开始向由各个地方政府为主导的自主调控逐步过渡。

　　这样的思路在2014年将直接表现为房地产调控政策的分化。

　　严跃进指出，以北上广深为代表的一线城市和以杭州、南京、武汉等为代表的重点二线城市，将延续2013年四季度以来的从严态势。

　　给出这种论断的根据则包括：一方面，2013年10月以来，已有超16个一线和二线城市出台地方新政，纷纷收紧限购和二套房贷政策，致使一批人一夜之间丧失了购房资格，还有一批人望而却步。另一方面，房贷政策不断收紧，虽然国家层面并未出新政，但商业银行却不愿打折发放首套贷款，且放贷周期大幅拉长。其中固然有四季度信贷额度紧张的原因，但按当前流动性偏紧的状态，以及房价涨幅仍大的现实，2014年各城市的房贷政策很可能依然偏紧。因此，尽管总基调是强调市场配置资源，可行政调控与市场调控是一个此消彼长的过程，限购和限价等行政手段将是一个逐步退出的过程，而非一蹴而就。因此，就目前现行的限制性措施而言，尤其是一线和重点二线城市短期内仍会继续执行。

　　严跃进同时指出，新型城镇化推进，有利于三四线城市房地产市场的长远发展。全国城镇化会议提出要推进农业转移人口市民化，要全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。这就意味着未来三四线城市将迎来大量的农业人口进城市民化，这将衍生出新增住房需求，有利于这些城市的房地产市场规模继续增长。但也应看到，人口流动的主要诱因，仍是工作机会与工资水平，因此大都市及都市圈的房地产市场仍将具有较大发展潜力。

　　中原地产市场研究部总监张大伟也向《中国产经新闻》记者表达了同样的想法，他指出，2014年在中央政府加强民生保障和房地产调控的总体方针下，各地可能将继续因地制宜地对政策的执行尺度和力度进行微调，对于房价上涨过快的一线和少数二线城市仍从严落实差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，增加住房用地和住房有效供应，而库存较多的部分二线与三四线城市的调控只会松不会紧。