房龄计算要当心　一不小心就被“套”

　　房龄计算要当心，一不小心就被“套”。近期，有买家反映，购买的房改房房产证显示从2005年开始计算土地使用权，而实际房龄是按图纸测绘时间开始计算，已经超过20年，因此，该买家贷款被拒。
 

　　老房“装嫩”年龄被算错

　　据这位广州市民李女士(化名)介绍，她的手头有两套房，其中一套若干年前商贷过，早就还清了，另一套正在公积金贷款中。“之前我和我老公都一直以为所有银行都是不认公积金贷款的，也就是说就是我有一套还在公积金贷款中，但是还是可以做一套四成的商贷，所以就把以前商贷还清的那套房卖了，买一套学位房”，她说，我们先卖房，签了网签之后就开始看房子，看了两个星期后就相中了一套老房子，“这套房是以前的私房来的，看了格局也还行，而且还是框架结构的，中介说可以贷款，就下订了”，结果让她意想不到的事情发生了。
 

　　李女士说，当时看了房产证，房产证显示是2005年开始算70年土地使用权，所以以为房龄是从那个时候开始算的，“结果我们错了，错得很离谱，悲剧就是这样开始的”。她此前咨询的结果是，现在只有中信和邮政储蓄是可以做除公积金以外的二套房的商贷，其他银行都不行，所以选择了中信。银行是看实际房龄的，实际房龄怎么看，是看房产证上的图纸测绘的时间开始算。“我看中的这套房是1990年测绘的，所以实际房龄就算23年了。超过20年房龄的，中信和邮储都不能贷款”，由于卖家急着用钱，李女士在做按揭前就已经给了首期款，拿不到贷款的结果就是“我们现在要到处借钱付全款”。
 

　　楼龄和使用年限易弄混

　　据了解，很多人都会把楼龄和使用年限弄混。业内人士介绍，楼龄是指这个楼从建成到目前的一个年限，就是楼的实际真实的年龄;使用年限是在房管局交了土地出让金之后开始的70年。目前很多银行不接收20年以上的楼龄的贷款。楼龄和使用年限一般商品房和房改房是刚好相反的，商品房是从拿地的时候算70年了，房改房是从交土地出让金的时候才开始算的，所以和实际的楼龄很多时候都是有出入的。也就是说，房改房的年龄特别容易被算错，买家极易因此“中招”。
 

　　也有买家担心，按照这样计算的话，要不了几年，老城区大部分房改房和私房都是过了20年的，在购买学位房的时候，岂不是商贷无路?要是已有一套房在做公积金贷款的话，“那就别想通过按揭来买二套学位房了?”
 

　　业内人士提醒，要买房，特别是要买老城区房改房或者私房的买家，一定要看一下房产证图纸的测绘时间，因为房改房和私房一般都是补了地价之后再买卖的，所以土地使用年限一般都会比实际的楼龄要晚开始，而银行是按照实际楼龄来贷款。如果打算要买这些老房子的，请确保可以使用公积金贷款，因为公积金可以贷30年以下楼龄的房子。
 

　　房贷卡住不少学位房换房“脖子”

　　顾女士在婚前用公积金贷款购买过一套老城区小房子，她的丈夫在婚前也以个人名义贷款购置了广州郊区一套110平方米的房子，目前，二人居住在这套大房子里。婚后3年，因为小孩降生，夫妇二人开始着手准备学位房，打算把目前住的房子卖掉，换一套城区带学位的二手房。然而，因为“认房又认贷”的规定，导致顾女士夫妇即使卖掉房子，也仍然算是第三套房产，无法贷款。学位房的换房计划就此被卡住了“脖子”。
 

　　顾女士这样的情况并不少见。对于这种情况，按揭公司业务经理分析指出，好的方法是，夫妇俩先凑钱或求助于亲戚朋友将其中一套房子的贷款还清，并赎契。然后在市场上卖掉房子来还向亲戚朋友借来“过桥”用的资金费用。按照目前广州的公积金政策，二套房首付至少六成，利率上浮10%。贷款额度方面，个人申请高贷款额度为50万元，夫妻双方共同申请高贷款额度为80万元。婚前各自分别申请过一次公积金贷款，卖掉一套房子并还清贷款后，公积金贷款依然可以使用，只要使用好公积金贷款，学位房换房还是可行的。